南京地铁已经在轨道上平静地行驶了90天。但是早在一年、甚至更久之前，巨大的变化已经围绕地铁产生了。记者调查发现，在这些变化中，地铁沿线物业的变化更是明显：二手房租售如人们所预料的那样，价格大涨；地铁商铺的经营则出乎意料地开始徘徊……

一号线拉动效应显现，楼盘租售紧俏

    张府园小区，大香炉巷，南京融众房地产投资顾问有限公司张府园店，这是距离地铁张府园站最近的一家房产中介。一年前，融众在此设店，店长李秀雷则是地铁开通这一年，房价上涨的亲历目击者。同时，记者从各个方面了解到，地铁开始显现对沿线物业的拉动效应。

房价一个月涨200元/平方米

    就张府园地区而言，老房子多于新楼盘。新楼盘朗诗·熙园开盘时是每平方米六千多元，地铁开通后小户型的价格已经上升到一万多元，大户型也有九千多元。其他老房子的价格也从2004年底的5500～5800元/平方米上涨到现在的6800元/平方米，每平方米上涨了1400元左右。

   “现在大家都知道地铁开通，房价要涨。但要把地铁的优势单独剥离出来很难。买二手房是买一个地段，以及交通条件。”李秀雷说。他曾接待过一位在新街口上班的白领，本打算在张府园买房，但房价太高，后来通过他们的联网中介服务，在安德门附近买了房。该客户明确表示，如果没有地铁，他就不会在安德门买房。

    李秀雷接待过许多在该楼盘买房的客户，成交量较高的还是最适宜投资的小户型。地铁没有开通之前，朗诗·熙园三四十平方米装修过的小户型是每平方米9800元左右。地铁开通之后，同样的房子已经涨到万元以后，基本在11200～11300元/平方米。李秀雷说，在地铁开通前后一个月左右的时间内，每平方米涨了200元。

    就如李秀雷所讲的一样，其他的地铁楼盘价格也在不停地上涨。

    从公布的指导价来看，新街口站附近的二手房价格最高，在8000元/平方米左右，租赁价格则达到2500元/月。地铁两端的二手房价格则要低一些。地铁站北边迈皋桥站周边的二手房挂牌价为4600元/平方米，南边奥体中心站周边的二手房挂牌价为5500元/平方米。

房源、客源比高达1：5

    根据南京众多品牌中介公司的统计，南京二手房买卖市场上，二手房房源、客源比一直在3：1~4：1之间，但是在张府园附近，房源、客源比与整个市场情况相反。李秀雷说，这里是买房子的人多，卖房子的人少，房源、客源比是1：5。

    李秀雷解释说，以张府园的情况为例，这里的住户生活很安逸，人们的普遍心理是：我在这住得很好，而且地铁沿线的房价呈上涨的趋势，为什么要把房子卖掉？我就是等着拆迁，也是非常划算的。所以除非是有业主要离开南京，这样才有多余的房源。

    张府园周边的房价受地铁的影响很明显。朗诗在开盘时是六千多，这个价格在当时已经是南京人的最高心理价位，但现在涨到上万元也是已经被南京人接受。据南京市房产局公布的数据，南京城中的二手房在前三季度上涨10%左右，其他地区的二手房也有不同程度的上涨。二手房的大趋势是上涨，地铁沿线和非地铁沿线的房子都在涨，只不过地铁沿线的房子涨的幅度大一些。正是这一点，使得地铁沿线的二手房在当前的市场情况下，仍然一房难求。

    另外，记者从南京二手房网了解到，北面迈皋桥站的和燕花苑的售价每平方米4600元左右，中套二手房租赁价格每月1000元左右。同样的房屋在今年7月15日的挂牌价格是4500元/平方米，租赁价格是800元/月。另一端奥体中心站的月安花园2004年时，项目均价是5500元/平方米。今年10月，面积155平方米的跃层报价85万元，单价5677元/平方米。与迈皋桥站一样，小行、中华门等地铁站周围的二手房均有一定幅度的上涨，多则达500元/平方米，少的也有100元/平方米。此外，租金也有一定上涨。

购买者几乎都是投资者

    地铁对于南京人来说是一个新鲜事物，南京人也在慢慢感受地铁带来的效益。一号线开通前，南京人都在观望它给二手房带来的效益。开通之后，沿线二手房价格都有不同程度地上涨，“紧邻地铁口”也是二手房买卖谈判时的一个重要筹码。现在地铁二号线开工在即，二号线沿线的二手房价格也开始上涨。

    “买地铁沿线的房子大多数是投资。”李秀雷说。从他接待的客户来看，买地铁沿线小套的人大部分人是投资者或单身贵族。即使是自住，也有很多人看重地铁沿线楼盘的升值潜力。有很多人在买房时就明确讲，买小套是投资。作为投资房肯定要考虑交通生活是否便捷，“紧邻地铁口”就是一个很好的筹码。

    “很多客户一进门就明确告诉你，买地铁周围的二手房是用来投资的。”李秀雷说，在下半年房价上涨受阻的情况下，没有什么比地铁更能支撑房价上涨了，同时也没有其他地区的房子比地铁沿线的房子更能吸引投资者了。

    业内人士分析，随着地铁开通给老百姓带来越来越便利的生活，周边的物业也在逐渐升值。不过在如今的房地产市场形势下，地铁周边的物业上涨的空间到底有多大还很难说。该专家表示，作为自住，购房者显然可以进入；但若是投资仍然要考虑到风险，做具体分析，毕竟现在的楼市不再是两三年前飞速上涨的楼市。

来源：江苏商报                   编辑：王莉