下半年以来，南京楼市的变化和自然界气温的变化保持了惊人的一致。唯一不同的是，目前自然界的气温已经降到了零度以下，而南京楼市在短时间内还暂无冰冻之忧。
“南京楼市消费当然向品牌消费靠拢，行业内的洗牌是迟早的事。”一位上市房产公司的董事对记者说，房地产市场开始出现品质和品牌上的分化，房价的涨跌情况也由此变得更加复杂。在商品房供给大于需求趋势越来越明显的下半年，房价疯狂上涨的速度得到延缓，楼市里响起了喊跌的声音。
房子越来越难卖
由于房地产巨大利润的吸引，很多企业都奔过来争食一杯羹，不少中小楼盘都属于非房地产企业的房地产项目，在楼市发生变化的时候，这些既无资金优势又无技术设计优势的楼盘，首先发生了变化。部分楼盘已经出现了明显的销售压力。
早在今年四五月份，记者就了解到有个别中小楼盘的开发商大叹房子难卖，有一开发商向朋友诉苦：一个星期就上市开盘十几个楼盘，房子越来越难卖，但是又不敢降价，生怕一降价，就更加只有等的人而没有买的人了。江宁一售楼处的工作人员私下透露，现在他们两三天不见一个客人已属正常。
中小楼盘的销售情况不佳，大楼盘的销售情况也不见得多好，特别是河西等地的楼盘。据了解，河西的光明城市、滨江奥城等大楼盘销售计划都有所调整。南京市房产局提供的统计数据表示，1~11月份南京市累计上市商品房984.82万平方米 ，江南八区571.78万 平方米同比增长65.19%；而1~11月份全市商品房累计销售732.12万平方米，江南八区451.87万平方米，同比增长15.87％。供给量明显大于销售量，开发商的销售压力已经越来越大。
供给量的增大导致房子难卖还仅仅是一方面，由于宏观调控的影响，老百姓潜在的购买力在向实际购买力转换的时候遇到了阻击。2005年1月1日，个人房贷利率即将提高，虽然个人房贷利率的提高小于一般贷款利率的提高，但是一般人的还贷期限都在10年以上，贷款人因此要多付近万元。专家预测，10月29日的加息影响将在2005年第二季度开始显现。届时，开发商对外销售压力不断增加；对内资金周转的压力也在增加。接下来的几个月， 对于大多数开发商来说，都是一个必须面对的“坎”。
资金压力越来越大
建好的房子卖不出去，开发商的钱袋子开始支撑不住了。虽然国家明文规定，开发商在新建开发项目的时候，自有资金比率不得低于35%，但是实际中不少开发商的自有资金比率往往会低于这个数，甚至有传言部分开发商自有资金比率低于5%，其余全是贷款。在一天一天增加的利息面前，开发商资金压力越来越大。
对于开发商在银行的贷款情况，记者接连采访了工行、商行等数家银行的公司部，工作人员一概保持谨慎态度。招商银行一人士对记者说，现在各家银行对房地产企业的贷款都抓得很严，而且对房地产企业的贷款在银行对外贷款中所占的比例已经越来越小。对于目前形势下的房地产企业贷款，银行一般都态度冷淡。记者从南京的外资银行了解到，像渣打银行南京分行，根本就不向房地产企业开放贷款业务。
这一情况在南京市房产局提供的一份统计中得到了验证，该统计报告表示，“从房地产开发投资的资金来源来看，由于国家实行紧缩银根的宏观调控政策，国内贷款所占比重已从去年的31.5％降至今年的24.3％，而企业自筹资金却从去年的27.2％升至今年的33.8％”。
企业自筹资金量的增加无疑提高了开发成本，民间资金的贷款利率一般都会比银行贷款利率高出几倍，按照1~11月份全市房地产开发投资248.03亿元来计算的话，这增加的6.6%的自筹资金，将给今年投资的房地产企业增加数亿元的开发成本。栖霞建设的李云表示，“加息带来的利率上调和民间集资量的增加，很明显地提高了开发成本，带来的影响不容忽视。”
记者了解到，虽然有开发商鉴于目前楼市的不景气，将楼盘延期上市以作观望，比如已经领到销售许可证的万科光明城市中的四栋住宅楼，其中一栋就被开发商申请保留，具体开盘日期已经延续到明年的3月底。这些大体量的开发商在资金压力增大的情况下，仍然敢凭借其雄厚的资金实力封盘惜售，以期待目前的楼市迷雾过后能有上涨可能。但是记者了解到，现在一些银行已经给房地产企业的贷款做了展期，延长了已经到期的贷款的归还期限。
房地产市场的变化
由于商品房供需比的变化和开发商面临的困境，不少人开始喊出了南京房价有泡沫，甚至南京房价要跌的声音。然而南京房地产投资占全市固定资产投资的1/4，房地产领域涉及到社会经济发展的方方面面，影响房价的因素太多，并且许多因素的不可预测性，让简单预测房价的涨或者跌成为一种无实际意义的分析。
政府部门对目前的房地产市场评价是：经过政府引导和宏观调控，南京市商品房“买方市场”格局正在逐步成型，市场逐步趋于成熟和理性。具体表现在买卖双方心态有所调整，开发商不再盲目定高价，而消费者更加务实。
抉策房地产研究中心作为房地产研究机构，对目前南京房地产市场的评价是：房地产市场正处于准成熟期，市场开始出现分化，房地产消费的品质化品牌化趋势明显。
“成熟市场的主要表现是商品价格有涨有跌，消费者选择范围增大，同时选择难度也随之增大。”抉策房地产研究中心的厉建军说。在他们的专业研究报告中，南京房地产市场已经被定义为一个“准成熟”的市场，而在三个月之前，厉建军对记者强调的还是一个“从2000年算起，需要6~8年时间去成熟”的房地产市场。
随着上市盘量的增加，许多隐蔽的数据开始显现，市场似乎也在转眼之间发生了改变。记者从南京市统计局获得的数据显示，截至今年11月份，南京住宅施工面积达到1695.87万平方米，竣工面积达到366.26万平方米，而11个月的住宅销售面积仅仅为346.56万平方米，其中还包括2003年剩余下来的商品房。
一般房地产建设项目的开发周期不超过两年，快的开发周期甚至不到一年。这些1695.87万平方米的施工住宅房，将会在2005年，最迟2006年上市，届时如何消化这些楼盘，将成为南京房地产市场难以消化的“骨头”。
除了市场类型的转变外，市场产品——商品房也有了变化。以目前房价争论最为激烈的河西为例，有均价7300元/平方米的左邻风度，而同在二道埂子的万科均价就低近1000元，稍远的非常建筑，均价更在5500元/平方米左右。楼盘的设计、建造、套内设施、小区设施、物业管理等等，越来越成为决定房价的重要因素。
未来的供给需求
记者在采访南京的开发商时，几乎所有的开发商都断言明年的房价要涨，房地产研究人士也表示，在居民收入增长、城市化建设推进等大的经济环境下，房价走高的趋势是必然的，但是不排除在一定时间段内或者个别区域内，出现价格震荡。
南京的房地产市场正处于市场转型期间，从目前的供求关系来看，南京房地产市场很有可能已经进入了这个“一定时间段内或者个别区域内”。
据抉策房地产研究中心的研究报告指出，改善居住条件、拆迁、结婚是房地产市场三大主要需求因素。改善居住条件和结婚历来的变化幅度都不大，只有拆迁由于是政策决定，因此拆迁的变化幅度最大，对房地产市场的需求影响也最大。
据了解，南京市从2001年开始进行老城改造，2001年拆迁了1.3万户，2002年拆迁2万户，2003年拆迁了4.7万户，而2004年的拆迁数量则下降到3万余户。有消息表明，在十运会规划拆迁结束以后， 南京市区的土地基本上批租完毕, 因此到2005年后期, 南京不会再有大量新的拆迁户出现, 从而市场上最刚性的购房需求将不复存在。
在需求减少时，土地的供应却在不断增加。2001年南京住宅用地转让数量27.18公顷，2002年为172.93公顷，2003年为658.40公顷，而2004年计划转让住宅用地数量为1000公顷。
不少开发商已经意识到需求紧缩供给放量所带来的危机，不少开发商已经不像以前一样，在楼盘没有封顶之前就想方设法开盘销售，现在一部分开发商要等到楼盘封顶之后才开盘，还有一部分有实力的开发商干脆就封盘惜售。然而在开发商有意减少楼盘上市量的同时，资金压力又在不允许他们把楼盘任意地封存下去。
“上海、深圳的楼盘品质化品牌化划分已经很明显，南京也会朝这个方向发展。”抉策房地产研究中心的厉建军说，“高中低档商品房价格水平和走势将各有不同，其价格走势和幅度将由南京房地产市场的发展程度决定。比如说以后像江宁那样的中档楼盘上市量很大，而市场需求却主要集中在低档楼盘上，那么江宁那样的楼盘价格就要下跌，反之价格就要上涨。同时，中档房价格的上涨与下跌，并不意味着整个房价的上涨与下跌。不同档次的商品房价格将有各自的发展发向。”
迷雾中的博弈
从南京市房产局提供的销售数据来看，10月份以来销售量的萎缩让南京楼市渐渐弥漫了观望的迷雾。有专业人士称，现在已经进入一个消费者和开发商的博弈期。
开发商毫无疑问是唱涨的主力，有专业人士将一些楼盘的封盘惜售等行为斥为开发商的作秀，一方面减少过剩楼盘的上市量，另一方面营造等待楼价上涨之势，以期影响潜在购房人的观望心理。
政府托市也是开发商唱涨房价的有力依靠之一，城市化建设的推进和地方经济的发展，都不允许房地产市场出现房价下跌楼市崩盘。然而在10月29日加息时，央行发布的“此次利率调整，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度，小于贷款基准利率的调幅”。该政策实际上是提升一般贷款利率，打压的是房地产投资，也就是对房屋的供应；而网开一面于个人房贷，实际上是鼓励房地产的消费。作为决策机构，央行此政策的出台从侧面表明，央行认为需要抑制投资，鼓励消费，因为房地产已经出现泡沫迹象。
在开发商利益集团的对立面，消费者是这种抑制政策的拥护者。消费心理日益成熟的购房者已经不会像以前一样盲目跟风，现在越来越多的消费者开始明白，所谓的某某楼盘开盘多少多少人排队抽号，多半是开发商雇人造势而已。
然而抑制的政策却不一定能达到抑制的效果，宏观调控无疑增加了房地产的开发建设成本，因此很有可能会拉动房价的上涨。
最终的博弈结果如何？有业内人士这样形容今后的房价：“有10块钱一件的T恤，有10万元一件的T恤，你何必关心T恤市场的平均价格呢。你所要关心的只是你想要买的100元左右一件的T恤，哪一件更好看一点，质量更好一点，或者价格稍稍能便宜一点。”
随着市场的成熟和消费者的成熟，买什么样的房子，已经比买不买房子更为关键了。现在已经出现一墙之隔的两个小区存在一两千元的差价情况，消费者已经不必要紧盯普遍意义上房价的涨跌，而应该关心他想购买的这一档次的商品房的质量、品牌以及价格涨跌情况。
来源:江苏商报 编辑：晓蕾 责任编辑：斐洁
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