[365淘房]

特邀嘉宾:曹丽

网尚研究机构研究总监

十多年房地产前期咨询与顾问从业经验,涉及企业战略、敏感性政策分析、土地可研、前期定位等诸多领域。

擅于突破常规思路,洞察问题本质;为政府和企业提供全方位的战略及应用研究,在业界积累了深厚的专业口碑。

曹丽.jpg


(2018-01-02 18:10:09)
[365淘房]

特邀嘉宾:竺劲

东方证券房地产,房地产行业首席分析师

7年房地产行业研究经验。多次获得新财富房地产行业最佳分析师奖项。对房产O2O、房地产金融和产业地产有深入研究。

竺劲.jpg


(2018-01-02 18:10:55)
[365淘房]

特邀嘉宾:马光远

独立经济学家,经济学博士,产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,中央电视台财经频道评论员。 

学术研究主要在宏观经济、民间投资、房地产和产业安全等领域。正筹办国家经济安全与战略研究院。

马光远.jpg


(2018-01-02 18:11:23)
[365淘房]

2017年在十九大定调房住不炒之后,经济新周期下,楼市进入购租并举新局。南京第一批现房即将进入市场,面对着不确定的未来,房企应该在风头上如何抢占先机?2018年1月4日14:00,先机 新局——2018楼市格局高峰论坛暨2017南京房地产销售龙虎榜&地产价值总评榜将发布。

(2018-01-02 18:11:50)
[365淘房]

“先机 新局——2018楼市格局高峰论坛暨2017南京房地产销售龙虎榜&地产价值总评榜发布”即将开始,敬请期待!

微信图片_20180104145608.jpg


(2018-01-04 13:20:35)
[主持人]

现场各位嘉宾、开发企业代表、媒体朋友、365淘房的网友们,大家下午好,我是今天活动的主持人,南京电视台新闻频道主播欧林冲,欢迎大家的到来。

微信图片_20180104144714.jpg


(2018-01-04 14:10:45)
[主持人]

今天外面天气寒冷,下起了2018年的第一场雪,但是大家还是齐聚这里,可以说今天来的都是真爱。非常感谢大家能在百忙之中,来参加由网尚研究机构和365淘房主办的“先机新局——2018楼市格局高峰论坛暨2017南京房地产销售龙虎榜和地产价值总评榜发布”活动现场。

(2018-01-04 14:31:54)
[主持人]

首先,请允许我来介绍一下出席本次活动的各位嘉宾,他们分别是:

    中国房地产业协会副会长、研究员、新华社特邀经济分析师 胡志刚

    独立经济学家、经济学博士、产业经济学博士后 马光远

    东方证券房地产行业首席分析师 竺劲

    南京市商务局原处长、365商业频道顾问 李绍明

    三六五网总裁 齐东

    三六五网淘房事业部总经理 姜敏

    三六五网淘房事业部副总经理 沈柳

    365淘房南京新房公司总经理 李晓蕙

    网尚研究机构总经理 乔建霞 


(2018-01-04 14:33:05)
[主持人]

出席本次活动的还有南京各家开发商代表和主流媒体的记者朋友们,也对你们的到来表示感谢。

微信图片_20180104144521.jpg


(2018-01-04 14:34:21)
[主持人]

2017年在19大定调房住不炒之后,经济新周期下,楼市面临租购并举的新局面。南京第一批现房即将入市,面对着不确定的未来,如何抢占先机?先机·新局——2018楼市格局高峰论坛即将给您带来不一样的声音。

(2018-01-04 14:34:46)
[主持人]

下面,开始进行本次活动的第一个环节,有请中国房地产业协会副会长胡志刚为本次活动致辞,有请。

(2018-01-04 14:35:04)
[胡志刚]

各位企业家、各位同仁、各位嘉宾、新闻媒体的朋友们:大家下午好!新年伊始,我们欢聚在这里召开“先机新局—2018楼市格局高峰论坛暨2017南京房地产销售龙虎榜&地产价值总评榜发布会”。

微信图片_20180104145331.jpg


(2018-01-04 14:35:28)
[胡志刚]

首先请允许我代表中国房地产业协会向大会致以最热烈的祝贺,并预祝大会取得圆满的成功!今天的会场高朋满座:南京地区房地产开发企业代表、专家学者、三六五网友及各大主流媒体的记者们云集在一起,回顾2017年的南京楼市,展望2018年南京房地产市场的走势。

(2018-01-04 14:36:48)
[胡志刚]

2017年南京楼市又是值得载入史册的一年,楼市调控不断加码,限购限贷升级,限卖政策出台,公证摇号,租购并举……在政府积极的调控政策下,2017年南京房地产市场稳中有进,健康发展。

(2018-01-04 14:37:42)
[胡志刚]

2017年南京的房地产开发企业品牌聚集日益加快,品牌效应日趋明显,涌现出很多优秀的责任房企和品牌房企,他们按照习近平总书记关于:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”和“让全体人民住有所居”的要求,积极推行供给侧改革,潜心专注企业及产品的转型升级,在满足绿色、和谐、舒适、健康、可持续等标准的前提下,通过新科技、新设计、新工艺、新材料的运用,用工匠精神精心打造让南京人“住有好居”和“住有宜居”的好房子,为购房者提供更加优质、便捷、温馨的社区服务,多维度改善业主们的居家生活。

(2018-01-04 14:37:59)
[胡志刚]

我相信,今天上榜的各家房企,在2017年都用你们的实际行动证明了购房人及业主对你们的信赖和认可。

(2018-01-04 14:38:48)
[胡志刚]

随着调控力度持续加大,房地产业由卖方市场转向买方市场,竞争格局不断加剧,发展趋势风云变幻,行业的集聚度不断提高。传统的开发模式、资本模式、运营模式、商业业态正面临着空前的颠覆与重整。房地产业粗犷式经营、粗放式发展的模式已走到尽头,创新转型是房地产行业的共同选择。

(2018-01-04 14:39:07)
[胡志刚]

我们期待:在优胜劣汰的市场环境中,无论是遇到牛市还是熊市,我们南京的房地产开发企业,包括已经深耕多年的老品牌房企和进入南京时间不长的新品牌房企都能做到以下几点。

(2018-01-04 14:39:35)
[胡志刚]

一是始终做责任房企,保持创新的思维,应变的心态,负责的精神,锲而不舍,一路前行,争当品牌房企,铸造品牌项目;二是始终走转型升级、跨界融合之路,站在消费者(购房人及业主)的角度,持之以恒地坚持质量第一、精雕细琢,打造消费者追逐、市场热需的精品工程,我们更期待鲁班工程降临南京。

微信图片_20180104150434.jpg


(2018-01-04 14:39:56)
[胡志刚]

三是向后期服务产业链延伸,围绕宜居建立便捷舒适、生态环保、健康愉悦的生活环境,使业主得到更舒适的居住体验,回归住宅本身应有的居住价值和人文价值;四是争创瞪羚企业(成长性好、具有跳跃式发展态势的科技含量高的企业)或独角兽企业(成立10年以内,估值超过10亿美元、获得过私募投资且尚未上市的企业),通过提升企业及员工的综合素质,真正地将南京房地产的产品开发和服务水平都提升到一个崭新的水平和更高的台阶,形成一大批享誉南京、领跑华东、影响全国的好项目、好社区。

(2018-01-04 14:40:26)
[胡志刚]

同志们!2018年,为建立房地产长效机制而分城施策的楼市调控还将持续,我相信真正的高品质高品位的房子在任何市场环境中,都能得到消费者的认可。期待2018年在座的房地产开发企业继续给南京市民造更好的高品质楼盘并打出“不卖房子,卖生活方式”的口号,为业主提供全方位高品位的服务、构建更美更温暖馨香的家园。

(2018-01-04 14:42:26)
[胡志刚]

最后,祝在座的企业不断提高核心竞争力,跨入品牌房企,造出品牌楼盘,提供品牌服务,在跌宕起伏的房地产市场中,越战越勇,越做越精,永立潮头!同时提前恭祝在座的各位春节快乐!阖家幸福!并祝大家在新的一年里身体健康!心想事成!万事如意!谢谢大家!

(2018-01-04 14:42:47)
[主持人]

谢谢胡会长。

(2018-01-04 14:43:47)
[主持人]

2017年12月初,365淘房发起了2017年度南京地产价值总评榜的评选,通过高规格、强专业的评判,挖掘出南京价值地产,经过近1个月的线上投票,名单已经出炉,他们代表2017年南京的责任房企,代表南京新的居住典范。下面我来宣读这份获奖企业和名单。

微信图片_20180104144829.jpg


(2018-01-04 14:44:04)
[主持人]

获得2017责任品牌房企的有:金隅嘉业 正荣地产 华新丽华 中南集团 新城控股 鲁能地产 电建中储 中海地产 三金地产 沣麟地产 孔雀城住宅集团七分公司 华润置地 康缘地产 宁华世纪 江苏边城发展集团

(2018-01-04 14:44:47)
[主持人]

获得2017年度领军人物的有:

南京高科置业总经理 华健康

正荣地产控股股份有限公司副总裁、南京公司总经理 肖春和

中南置地南京区域公司总经理 徐小兵

弘阳集团副总裁兼弘阳地产集团南京城市公司总经理 葛春华

世茂集团助理总裁兼南京区域总裁 胡雨波

保利江苏房地产发展有限公司总经理 康勇

(2018-01-04 14:46:00)
[主持人]

获得2017豪宅典范楼盘的有:海玥名都、新城璞樾钟山、电建中储泛悦城市广场、高科紫微堂

(2018-01-04 14:47:03)
[主持人]

获得2017人气榜样楼盘的有:恒大金碧天下、金太阳阳光城

(2018-01-04 14:47:28)
[主持人]

获得2017投资潜力之星的有:金地中心菁华、建发紫悦广场、绿地之窗、湖南路福地商业街、葛洲坝招商紫郡蘭园、毅达中心

(2018-01-04 14:47:46)
[主持人]

获得2017别墅典范奖的有:金科观天下、卧龙湖小镇、新湖仙林翠谷、锦隆御山墅

(2018-01-04 14:48:21)
[主持人]

获得2017购物中心百花奖的有:

人气shoppingmall:虹悦城、景枫KINGMO

城市地标商业综合体:中华门G98

都市新创特色购物公园:雨花客厅E-PARK

区域地标商业:燕子矶招商花园城

南京甲写企业总部集群奖:苏宁睿城

创新全时态商业+游乐综合体:弘阳广场

南京购物中心王牌操盘手:

招商蛇口南京公司商业中心总经理 戴爱燕

江苏智儒投资管理有限公司董事长 朱逸


(2018-01-04 14:48:28)
[主持人]

恭喜以上获奖房企、楼盘和个人,下面进行颁奖。首先颁发的是2017年度领军人物,有请华健康、肖春和、徐小兵、葛春华、胡雨波、康勇各位房企领军人物上台领奖,我们有请到的颁奖嘉宾是中国房地产业协会副会长胡志刚先生。

(2018-01-04 14:49:06)
[主持人]

恭喜各位,请领导和各位领军人物回席落座。

接下来我们颁发的是2017年度责任品牌房企,有请金隅嘉业、正荣地产、中南集团、新城控股、鲁能地产、电建中储、中海地产、三金地产、沣麟地产、孔雀城住宅集团七分公司、华润置地、康缘地产、宁华世纪、江苏边城发展集团,有请获奖房企代表上台领奖,有请三六五网淘房事业部总经理姜敏和365淘房南京新房公司总经理李晓蕙为获奖企业颁奖。

微信图片_20180104150801.jpg


(2018-01-04 14:50:01)
[主持人]

恭喜各位,请开发企业代表回席落座,也请两位颁奖嘉宾留步。

下面我们为以下获奖楼盘颁奖,他们分别是:海玥名都、新城璞樾钟山、电建中储泛悦城市广场、高科紫微堂、恒大金碧天下、金太阳阳光城、金地中心菁华、建发紫悦广场、绿地之窗、湖南路福地商业街、葛洲坝招商紫郡蘭园、毅达中心、金科观天下、卧龙湖小镇、新湖仙林翠谷、锦隆御山墅,有请获奖企业代表上台领奖,也请两位领导继续为我们颁奖。

微信图片_20180104150935.jpg


(2018-01-04 14:50:53)
[主持人]

恭喜各位,请开发企业代表和领导回席落座。

接下来,我们颁发2017购物中心百花奖:有请虹悦城、景枫KINGMO、中华门G98、雨花客厅E-PARK、燕子矶招商花园城、苏宁睿城、弘阳广场代表和朱逸朱总、戴爱燕戴总上台领奖,同时有请我们的颁奖嘉宾:南京市商务局原处长、365商业频道顾问李绍明和三六五网淘房事业部副总经理沈柳为获奖企业颁奖。

微信图片_20180104151027.jpg


(2018-01-04 14:51:32)
[主持人]

恭喜各位!接下来,我们将进入到本次活动的又一高潮环节。回顾刚刚走完的2017年南京楼市,新房、二手房各有千秋。而此时此刻,代表着一年一度南京房地产企业销售情况的“成绩单”已经出炉,这是南京楼市非常权威的一份榜单。

(2018-01-04 14:52:54)
[主持人]

首先有请网尚研究机构总经理乔建霞上台宣读2017南京房地产销售龙虎榜榜单。这是一份大家都期待的榜单,有请乔总。

(2018-01-04 14:53:48)
[乔建霞]

微信图片_20180104151228.jpg


(2018-01-04 14:56:22)
[主持人]

感谢乔总,请回席落座。

接下来,有请中国房地产业协会副会长胡志刚和三六五网总裁齐东共同为获奖企业颁奖。首先有请第一轮获奖企业代表上台领奖,他们分别是:万科置业、保利江苏、招商蛇口、弘阳地产、新城控股、融创中国、荣盛发展

微信图片_20180104151321.jpg


(2018-01-04 14:59:06)
[主持人]

恭喜以上获奖企业,请两位颁奖嘉宾留步,接下来有请第二轮获奖企业代表上台领奖,他们分别是:上海建工、中建置业、升龙房地产、明发集团、万达集团、苏宁置业

微信图片_20180104151349.jpg


(2018-01-04 14:59:35)
[主持人]

恭喜各位,请领导和开发企业代表回席落座。我看刚才很多嘉宾在听龙虎榜榜单时都在认真记录或用手机拍照。大家可以拿起手中的流程单,扫描页面上左边第一个二维码,或者直接在微信号上搜索“365楼市”,关注365楼市的官方微信,回复“龙虎榜”即可获得本次龙虎榜榜单电子版。

(2018-01-04 14:59:51)
[主持人]

接下来我们有请网尚研究机构研究总监曹丽为大家带来《2017南京房地产销售龙虎榜榜单解读》,为我们分析回顾2017年的南京房地产市场,并展望2018年楼市,有请曹总。

(2018-01-04 15:00:09)
[曹丽]

尊敬的嘉宾、领导、开发商代表,媒体朋友以及热心网友,和365的小伙伴们大家下午好,非常荣幸由我来代表网尚研究机构团队,给大家作龙虎榜点评汇报,去年这个时候我们研究机构就提出了2017年时候房地产市场将告别疯狂、回归理性。

微信图片_20180104151522.jpg


(2018-01-04 15:10:38)
[曹丽]

整个2017年成交减半了,房价也没有涨,市场是不是真的转稳了吗?我们认为现象可能是片面的,网尚研究机构有着最全面的大数据才是能够呈现问题的真实本质。见证南京房地产发展历程,网尚研究机构通过房地产龙虎榜为南京房地产各家企业疯狂打call 13年。

(2018-01-04 15:11:45)
[曹丽]

不管怎么说2017年的房地产市场在变冷,可以看到今年开发商的奖杯都是沉甸甸的。首先来看企业榜,从三个角度来看,业绩方面,销售规模总体是冲高回落的,销售金额方面前十总销是七八九亿,第一名门槛权益口径是保利134亿,操盘口径是万科128亿。销售面积第一名权益和操盘都是53万平米,是荣盛,荣盛也是龙虎榜连续四年以来销售面积四连冠。。

(2018-01-04 15:12:16)
[曹丽]

份额方面可以看一下具体的榜单明细,我们可以看到金额销售榜今年前两名,也就是说保利和万科,他们销售规模和去年比是有了大幅的提升,但是我们可以看到其他名次跟去年比都是有小幅下滑的,可以看到万科、保利是双双突破130亿,而到了榜末第十名,比如说正荣今年的规模也到了60亿,实际上今年的前十虽然说有一部分的企业跟去年相比,它的销售业绩是下降的,但是就像我们刚才讲的,恰恰是因为在2017年供应受限,所以这些企业也是非常了不起的。

(2018-01-04 15:12:52)
[曹丽]

我们具体再看一下市场份额。市场份额这边标出了房企这两年市场占有率的成长,有20%、30%的特征,我们可以看到在南京前两名的企业,他们在2017年市场份额大概占了全市的10%,而前十的市场份额加在一起就已经超过了30%,今年这个跟去年比是有大幅提升的,我们看一下市场占有率平均提升情况非常明显,尤其是第一名和第二名,他们提升幅度是远高于其他的。

(2018-01-04 15:13:21)
[曹丽]

我们可以看到其实在2015年和2016年,整个南京前十市场占有率是在下降的,就我们这个图上右边黑色柱子反映了,就说明在2015年和2016年南京房地产是你好我好大家好,所有开发商都比较好的行情,而到了2017年,真正去看各家企业的操盘能力了。

(2018-01-04 15:13:46)
[曹丽]

我们可以看到其实在2015年和2016年,整个南京前十市场占有率是在下降的,就我们这个图上右边黑色柱子反映了,就说明在2015年和2016年南京房地产是你好我好大家好,所有开发商都比较好的行情,而到了2017年,真正去看各家企业的操盘能力了。2017年是遭遇了预售政策监管,前十都保证了比较好的现金回流,这是2017年南京销售十强市场集中度能够大幅提升的一个最重要的原因。

(2018-01-04 15:13:46)
[曹丽]

我们来看标杆,从投资布局模式来看目前南京企业的分化,首先看领军企业,领军企业是两家,保利和万科,我这边列出了这两家在分板块的市场份额,可以看到保利是重仓在南站,它的比例超过了60%,其次是江宁和溧水,这三个区域是在2017年成交主流客户的需求,因此我们会发现万科受限购的影响相对来说是比较小的。再看保利,保利在主城分布非常均匀,在江宁和浦口也有非常好的分布,保利和万科两次都是货量非常充足,充分弱化了周期的影响。

(2018-01-04 15:14:14)
[曹丽]

另外我们看到在2017年有两个新事例,第一个是绿地,绿地在今年销售金额达到了61亿,销售增速跟去年同比上涨了40%。绿地的主要特点是多元物业经营,物业配比住宅达到了60%,商办公寓比例也是非常高的,住宅产品偏向于刚需,也是加快了现金的周转速度,总体来看在2017年绿地卖得风升水起。另外还有一家新事例是融创,融创是2015年才进入南京,目前在南京已经拥有了2017年产生销售达到了6家,2017年融创在南京销售金额和面积增速基本上达到了100%,2018年在销售市场会有更好的表现。

(2018-01-04 15:14:38)
[曹丽]

我们来看项目榜。看单个项目,单个项目今年的销售规模跟原来比都有比较大的下降,销售金额第一名今年是45亿,比去年少了14亿,第十名超过了29亿,可以看到后面的三名差距非常小,基本上是在0.4亿的样子。销售面积方面,第一名超过27万平米,比去年降低20%,最后一名的销售面积是13万平米,可以看到后四名的差距是不足一千平方。

(2018-01-04 15:15:12)
[曹丽]

标杆产品可以看到是列出了商品住宅的TOP10,万科大都会是今年住宅榜的第一名,成交金额41亿元,这一家是在5月、7月、11月三次开盘取得了这个成绩,另外面积榜第一名是碧桂园S1秦淮世家。分区域看,可以看到金额前十有三七的特点,江南区域是占了七成,浦口占了三成,面积前十是二八,可以看到江南六区是占了两席,浦口、六合各占了三席,溧水占了两席,我们用溧水全区销售特点和溧水两个销售面积上榜项目做的对比,一个是万科城,一个是碧桂园秦淮世家,溧水全区主要以中小户型为主,主力成交总价是在120到150万,但是可以发现两个项目呈现了不同的项目特征,比如说万科是刚需置业,而碧桂园重点关注了改善型的需求。

(2018-01-04 15:15:31)
[曹丽]

第二部分2018年楼市展望,首先来看一下上市,可以看到2018年大概有七万套商品房会上市,其中纯新盘是74家,2.7万套,商品住预计140盘上市,约52家,在今年的上市量里面大概有超过36个楼盘会现房销售,有16家地价超过两万的项目,在2018年是希望上市的,如果时常关注365发出的微信稿件内容会发现,无论是现房还是超过两万的地价项目,其实跟目前南京已有的总项目比,它占的份额也是不大的,也就意味着2018年有很多的项目,按照原来的正常开发周期,有很多项目在2018年上市的,可能现在都会通通延后了。

(2018-01-04 15:19:11)
[曹丽]

分区域来看,可以看到灰色的这一块是主城区的各个板块,基本上很多项目都面临着接近尾盘的情况,而且上市量不多了,三个区域应该是供应大户,浦口、江宁和成倍,他们的供应量都是超过了一万套,其中城北的鼓楼滨江、浦口的珠江镇/青奥体育公园,以及江宁禄口上秦淮等等,可能是2018年供应的热点区域,2018年这么多的高地价以及现房集中入市的场面,确实是南京房地产市场以前没有遇到的情况。随着调控效果的逐渐显现,也不排除一系列房企会顶不住现金流的压力会跑掉,所以对于楼市来说真正的寒冬可能就在今年。

(2018-01-04 15:19:50)
[曹丽]

房地产的展望,我们这边有一个数据是2017年南京房地产市场的大数据,总体来看今年2017年,二手房成交水平还是超过了新房水平,可以看到新房的成交套数大概是7.3万套,二手住宅的成交套数超过了10万套,还有租赁住宅的备案套数超过了11万件,可以看到南京租赁住房的活跃程度是在不断提升的。在中央召开的十九大会议上,对房地产的思路是非常明确的,叫房住不炒,可以看到现在的调控政策是继续维稳的。

(2018-01-04 15:20:24)
[曹丽]

作为十九大之后开局的第一年,降低负债率、保持稳定的现金流至关重要,对买房人来说,2018年是一个全新的开始,因为在这一年会面临从没有资格买到没有能力买,甚至我们还会发现我们再也没有机会去炒了。对开发商来说选择合适的区域来开发,以及密切关注全市楼盘的推送动态,不仅关注我们的竞品,还有能够拉低南京全市房价水平的楼盘,大家也应该关注了,固产品之本,对我们来说让开发商能够获得更高的溢价,培育客户之元,能够帮助开发商找准对价格敏感度更低的客户。希望在2018年我们继续为各位合作伙伴提供更好的服务,谢谢大家。

(2018-01-04 15:20:36)
[主持人]

感谢曹总。

这一年,年末的中央政治局会议提出了“二次房改”的概念,房地产正式进入下半场。房地产的“天”悄然在变,房地产的未来会有哪些先机?接下来我们将请出另一位重磅嘉宾,全国知名独立经济学家,经济学博士,马光远先生。他今天演讲的主题是《十九大后的中国经济与房地产的未来》,下面有请马老师给我们指点迷津。

(2018-01-04 15:20:47)
[365淘房]

各位网友,马光远老师的演讲暂时不提供直播,请关注今天的365楼市推送。

微信图片_20180104153905.jpg

微信图片_20180104153219.jpg


(2018-01-04 15:26:34)
[主持人]

感谢马老师带来的精彩分析!套用最近很红的一句话,撸起袖子干,幸福都是奋斗出来的。市场的变化并不重要,重要的是如何与时俱进。对于那些具备行业前瞻洞察力的企业而言,变化带来的不是挑战,而是真正的黄金机遇。没有一个寒冬不曾过去,没有一个暖春不曾到来,让我们一起拥抱已经到来的2018年。


(2018-01-04 15:35:30)
[主持人]

 感谢各位嘉宾参加今天的活动,今天的活动到此结束,也请各位嘉宾上台合影留念。

BD938E3E-9B8E-4786-A29B-1F0A450961CB.jpeg


(2018-01-04 16:25:39)
[365淘房]

发布会上,独立经济学家马光远提出几大观点:


1、去年我到南京很多次,一般去的频率越高,这个城市房地产市场越好。南京以前是全省被歧视的,现在越来越好了。


2、房产税,2020年出台的概率很小,甚至概率等于0。大家不要认为买什么样的房子都赚钱,2018年要干什么?打麻将的时候讲一句话多看少摸不点炮,2018年少动,看到三季度我们再来决定。


3、房地产很复杂,想要正确认识中国的房地产和中国的房价分三个维度(价格、供需、政策)、三个视角(短期(政策)、中期(城镇化)、长期(人口))、三个周期(房地产自身周期、宏观经济周期、金融周期)。


4、我把中国大城市分成四类:全球城市、国际城市、中心城市、区域大城市,南京在第二类国际城市里,这四类城市本身未来要容纳中国12亿城市化的人口,但是我数来数去凑不够40个,每一个类面都有10个城市在里面很难,城市短缺意味着什么?意味着房地产没有问题,长期没有问题。


5、房价高不高,我有三个关于房价的观点:


(1)中国90%的大中城市房价不是太高,而是正常或者偏低,南京的房价短期有危险,而且我认为危险很大,但是长期没有任何问题,长期来看南京的房价是偏低的,而且好房子的好价格完全没有体现出来,现在是鸡犬升天,我听说快没有低于两万的房子了,我觉得很差异。


(2)一线和热点城市短期受政策的影响,2018年房价继续调整是大概率。


(3)中国至少有20个大城市房价整体偏低,没有任何泡沫。


6、大家要认识到房价为什么涨,房价上涨是这些因素的结果,经济增长、货币发行、中国资产价格、受到国际青睐、城镇化、中国经济对房地产的依赖、货币化和证券化都没有结束,房价上涨是合理的。


7、我为什么讲2018年很困难?


因为政策很严格,中期没太大问题,城镇化没有完成,长期要看什么?看中国的人口,中国城市人口开始下降,房子肯定就没戏了,我们觉得从几个周期大家看,短期内看政策变了,政策的严控一定导致房价短期回落,千万不要以为南京的房价不会跌,严厉调控一定会跌。


8、中国房地产会不会崩盘?


在我看来中国房地产不可能崩盘,崩盘是我们所有选项里面不可能有的选项。


9、我没有讲逃避中国房地产,短期有风险,中期没问题,长期更没问题,大家一定要相信泡沫是随着时间可以消化掉的。


10、我觉得中国房地产度过2018年以后,规模为王的时代基本结束,买所有房子赚钱的时代基本结束。

(2018-01-05 12:43:09)
[365淘房]

马光远表示:2018年将是本轮房地产最困难的一年。原因有二:


第一,政策调控的效应将在2018年全部显现,随着四五线去库存周期的结束,市场将陷入非常困难的局面;


第二,房地产上半场已经结束,下半场正式开启,而下半场无论在政策环境、盈利模式,以及竞争路径和理念上,都和过去20年完全不同,房地产正在迎来真正的历史性巨变。


(2018-01-05 12:43:33)
[365淘房]

马光远认识,房地产迎来历史性巨变,绝非虚张声势的妄言,而是实实在在的事实,这种巨变可以从三个维度观察:


第一,房地产的基本矛盾变了。房地产市场的主要矛盾,已经从过去的房子不够,房子短缺,进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。


第二,房地产的“灵魂”变了。十九大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。房地产政策从从过去的经济政策回归到民生和社会政策,送所言的“二次房改”已经启动,包括一系列制度的重构。房地产的制度环境将和上半场完全不同,房地产过去的利益格局将被颠覆。


第三,房地产行业的价值链变了。中国房地产靠规模竞争的阶段已经逐渐过去,没有跨界思维,只知道盖房子的企业,在下一个周期会死得很惨。


(2018-01-05 12:44:23)
[365淘房]

东方证券房地产行业首席分析师竺劲,道破了中国楼市现状的真正原因:

微信图片_20180105124933.jpg

1、中国正处于城市化第二阶段,城镇化率还是一个继续上升的过程。


2、居民贷款杠杆过低,土地财政的依赖房价。


3、从国际经验上看,大城市只会越来越大,像南京这级别的二线城市还有很大的成长空间。这几个因素是中国房价到今天这个地步的原因。


4、南京这样的城市当人口到达1000万级别以上的,才是周边卫星城市最佳发展时机。目前还是一个继续向中心吸引人口,而不是向周边城市溢出的过程。


5、房地产税2018年会进入立法阶段,但一定不能简单理解成是用来降房价的,而是稳定楼市和补充地方税收的手段。


(2018-01-05 12:44:44)